Q&A

今回、一棟マンションを購入することになり火災保険に加入しようと思いますが、プランがいろいろありどう選べば良いでしょうか?

A:

多くの保険会社では、基本プラン(火災)にオプションをつけるかパッケージになっているかと思います。
火災保険は、火災だけでなく「地震」「風災・雪災」「水災」「落雷」「盗難」等選び方によっていろいろな補償をつけることができます。
当然つける補償を少なくすれば保険料も少なくなるのですが、事故が起こり思わぬ出費になることも多いので、場所や物件によってかかるリスクが大きいと考えられる補償はつけておく必要があると思います。
意外と見落とされがちな補償として、「施設賠償」「不測かつ突発的な事故」の2つがあります。この2つの補償はつけておくことをお勧めします。
「施設賠償」・・・所有している建物が原因で損害を与えた場合の補償です。例えば建物のタイルや看板が落ちて人にけがをさせたり、車を傷つけたりさせた場合等です。特に人身事故の場合は賠償が高額になる可能性があります。
「不測かつ突発的な事故」・・・偶発的に発生した(経年劣化でない)汚損・破損の場合の補償です。補償されるパターンはいろいろありますので、何か建物に事故が起こった場合、まずは保険代理店に補償が適用されるか確認をしたほうが良いです。補償されるのに確認をしていないオーナーさんは多いと思います。

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保険

2016年3月14日

不動産を購入するときに固定資産税・都市計画税を売主・買主の間で精算するようですが、日割計算の起算日が1月1日と4月1日の2種類あると聞きましたがなぜですか?

A:

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税される市税で、その年の4~5月に納税通知書が届きます。不動産の売買時には、売主様と買主様とで日割計算により精算を行うことが一般的です。日割計算を行うにあたり起算日を1月1日とする場合と、4月1日とする場合とがありますが、地域により慣習が変わります。ではなぜ起算日が違うのでしょうか。いくつか説はありますが、1月1日時点の所有者に納税義務があるので1月1日が起算日という考え方と、会計年度の始まりが4月1日なので4月1日が起算日という考え方が有力かと思います。どちらが正解かと言うとどちらも正解ではありません。市の担当部署に聞いても答えは出てきません。なぜなら、法律で取り決められた事項ではなく、当事者間の合意事項だからです。必ずしもこうしなければいけないということはありません。また、税務的には精算金は税金ではなく売買代金の一部となるため、建物の精算金には消費税が必要になりますのでご注意ください。

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売買取引

2013年5月29日

投資用の賃貸マンションを購入予定ですが、入居者から売主様が預かっている敷金はどうなるのでしょうか?また、入居者が退去するときは、だれがその敷金を返すのでしょうか?

A:投資用不動産を購入した場合のほとんどは、売主様から賃貸人としての地位を買主様が引き継ぎます。そのため、入居者よりお預かりしている敷金の返済義務は買主様に引き継がれます。一般的には、入居者より預かっている敷金等は、不動産売買時に売主様より買主様に支払われます。ただし、いくつか注意点があります。

その1、一部の地域では敷金が引き継がれません(支払われません)。売買金額に含んでいるという認識で、売買契約の直前でよくトラブルの原因になるので事前に確認をしておきましょう。

その2、敷引前の敷金で引き継ぎましょう。敷引とは、入居者との間で退去時の原状回復費用を敷金から差し引く額を賃貸借契約時に決めておくものです。引き継げないと入居者から原状回復費用はいただけないので気をつけましょう。不動産売買時に入居者との賃貸借契約書を確認しておくことが必要です。

その3、補修費分担金も引継ましょう。補修費分担金とは、敷引と同じように入居者との間で退去時の原状回復費用を賃貸借契約時に決めておくものですが、敷引と違うのは発生するのは賃貸借契約時ということです。通常、賃貸借契約時に入居者から受け取っており引き継げないと入居者から原状回復費用はいただけないので気をつけましょう。不動産売買時に入居者との賃貸借契約書を確認しておくことが必要です。

その4、上記3点を不動産売買契約書に明確に記載しましょう。不動産売買契約書に記載をしていないと思わぬ損をすることがあります。仲介会社が不動産売買契約書に記載していないことが時々ありますが、トラブルの原因になりますので指摘して記載させましょう。

先日、一棟マンションの購入契約を結び、管理をお願いする不動産会社から管理契約案が届いたのですが、その中にあった入居者成約時の広告料ってなんですか?仲介手数料とは違うのですか?

A:

広告料とは、広告宣伝費や業務委託料など色々な名目がありますが、不動産会社が入居者を仲介して賃貸借契約を結んだときに、貸主が不動産会社に払うお礼金です。宅地建物取引業法では、賃貸借契約の仲介手数料は貸主・借主あわせて賃料の1ヶ月分までと決まっておりますが、それ以外の報酬として支払われることが一般的にあります。法律で定められている報酬ではないので、絶対に払わないといけないものではなく断ることもできますが、どちらかと言うと貸主が他の物件オーナーとの差別化で不動産会社に入居者募集にメリットを持たせるために支払っていることが多いようです。地域によっては、慣習で賃料の●ヶ月分というのが一般的な場合もあるので、物件購入の際はそのあたりもリサーチした方が良いです。

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管理賃貸借取引

2013年2月4日

一棟マンションを購入して資金を運用したいのですが、入居者の募集や管理をするにはどうすれば良いのでしょうか?

A:

ご自分で入居者の募集や管理をすることも可能ですが、おすすめはしません。色々なトラブルや緊急対応も必要になりますので、宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社に依頼しましょう。管理を依頼する不動産会社の選定ポイントは、ずばり「リーシング力(客付け能力)」です。お客様は収益を見込んで投資をするはずですので、どんなに対応が良くても入居者をつけられないのでは意味がありません。それぞれの不動産会社によって得意とする入居者の顧客層・属性やエリアがありますので、購入物件に該当する不動産会社を選定しましょう。

投資用不動産の購入を検討しているのですが、不動産会社からの資料に融資特約付き契約不可とありました。融資特約付き契約とはなんですか?

A:

銀行から融資を受けて不動産を購入する際に、不動産売買契約書を締結してから最終融資審査がはじまることが大半です。融資が不可となったときに、お金の工面ができないのに不動産を購入しなければならないという事態を回避するために、融資が不可の場合は不動産売買契約書を白紙に戻しましょうという特約です。白紙解約ですので契約時に支払っている手付金や仲介手数料も戻ってきます。融資特約付き契約不可の場合は、現金で購入金額を用意するか銀行の融資承諾を事前にもらっておく必要があります。

自分の住んでいる地域に良い不動産がないのですが、県外の不動産を銀行の融資を使って購入することはできますか?

A:

「購入検討物件所在地」と「お客様のお住まいの地域」に同じ銀行の支店があれば県外でも融資を受けての不動産購入は可能です。おすすめは、物件所在地の支店よりお客様のお住まいの支店に相談することです。最終的なお客様の窓口はお住まいの支店が担当するので、物件所在地の支店より積極的に話を聞いてくれます。

先日、一棟マンションを購入しようと銀行に資料を持ち込んだのですが、容積率オーバーなので融資ができないと断られました。容積率オーバーってなんですか?

A:

容積率とは、敷地面積に対する建築延べ床面積の割合のことで、建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のことです。例えば容積率200%の地域で100㎡の土地だと建築延べ床面積は200㎡までということになります。それを超えての建築はオーバーとなり、建築の許可がおりません。おそらく銀行は違法物件もしくは既存不適格物件なので融資ができないということでしょう。ただし、気をつけておかないといけないのは“建築基準法”と“登記法”で面積計算が違うと言うことです。よくお客様から質問を受けるのですが、「容積率200%の地域で登記簿を見ると土地面積が100㎡・建物延べ床面積220㎡なので容積率オーバーですよね」と言われます。これは必ずしも容積率オーバーとは言えません。なぜなら登記簿の面積は“登記法”にもとづく面積計算であり、容積率は“建築基準法”により算出されます。マンションですと共用廊下などの取り込み面積が違うので登記簿上は容積率・建ぺい率オーバーでも建築基準法は問題ないことがよくあります。建築計画概要書を不動産会社に請求し、確認しましょう。

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土地建物融資

2012年8月28日

購入しようと思った不動産の概要書を見ていると既存不適格という用語が載っていました。これはなんですか?

A:

既存不適格とは、建築時には適法に建てられた建物でしたが、その後法令の改正や都市計画変更などによって現在の法令に対して不適格な部分が生じた建物のことをいいます。当初から法令に違反して建築された違法建築とは違います。建築基準法は原則として着工時の法令に適合することを要求しているので、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じます。そのまま使用していてもただちに違法というわけではないので、改修などは求められないと思いますが、増築や建替えなどを行う際には、現在の法令に適合するよう建築しなければなりません。

色々な不動産投資サイトで利回りという言葉が出てきますが、サイトによって呼び方や計算式が違いますがどう見ればよいのでしょうか?

A:

不動産投資における利回りとは、投資に対してその不動産がいくらの利益(収益)を生み出すかと言うことです。利回りには大きく分けて5つの表示方法があります。

(1)満室表面利回り 計算式:[満室時年間賃料合計]÷[売買価格]
ポータルサイトで表示される利回りです。
満室時の収入で計算されている点・支出を考えていない点からあまり参考になる数字ではないです。
(2)現況表面利回り 計算式:[現状稼働年間賃料合計]÷[売買価格]
よく“グロス利回り”と呼ばれます。
支出を考えていないので正確な数字ではないですが、物件のポテンシャルを見るのにはよいかもしれません。
(3)NOI利回り 計算式:[現状稼働年間利益(収入-支出)]÷[売買価格]
よく“ネット利回り”と呼ばれます。
現在の年間利益(NOI)をもとに算出しているので、複数の物件を比べて検討する場合に、一番簡単で分かりやすい指標だと思います。
(4)実質利回り 計算式:[現状稼働年間利益(収入-支出)]÷[総投資額(売買価格+諸費用)]
総投資額まで含めて考えますので単年の利回りを考えるには一番正確な指標だと思います。ただし、諸費用は資金計画により変わりますので、複数の物件を比べるには時間と手間がかかります。
(5)内部収益率 計算式・・・一言ではお伝えできません。
よく“IRR”と呼ばれます。
投資期間の利益(売却を含む)を現在価値に割り戻したときに現在価値が0になる利回り(割引率)・・・何を言っているかわかりませんよね。簡単に言うと、その投資が売却まで含めてどれだけの利益を出したかと言う利回りです。(1)~(4)は購入した1年間だけの計算に対し、(5)は売却して投資を完結させたトータルの利回りを計算します。DCF法を用いた計算なのですが、この利回りが本当の意味での投資の利回りだと思います。当社ではシミュレーションの中に組み込んでおりますのでご参考ください。