色々な不動産投資サイトで利回りという言葉が出てきますが、サイトによって呼び方や計算式が違いますがどう見ればよいのでしょうか？
不動産投資における利回りとは、投資に対してその不動産がいくらの利益（収益）を生み出すかと言うことです。利回りには大きく分けて5つの表示方法があります。
| (1)満室表面利回り | 計算式：[満室時年間賃料合計]÷[売買価格] ポータルサイトで表示される利回りです。 満室時の収入で計算されている点・支出を考えていない点からあまり参考になる数字ではないです。 |
|---|---|
| (2)現況表面利回り | 計算式：[現状稼働年間賃料合計]÷[売買価格] よく“グロス利回り”と呼ばれます。 支出を考えていないので正確な数字ではないですが、物件のポテンシャルを見るのにはよいかもしれません。 |
| (3)NOI利回り | 計算式：[現状稼働年間利益（収入－支出）]÷[売買価格] よく“ネット利回り”と呼ばれます。 現在の年間利益（NOI）をもとに算出しているので、複数の物件を比べて検討する場合に、一番簡単で分かりやすい指標だと思います。 |
| (4)実質利回り | 計算式：[現状稼働年間利益（収入－支出）]÷[総投資額（売買価格＋諸費用）] 総投資額まで含めて考えますので単年の利回りを考えるには一番正確な指標だと思います。ただし、諸費用は資金計画により変わりますので、複数の物件を比べるには時間と手間がかかります。 |
| (5)内部収益率 | 計算式・・・一言ではお伝えできません。 よく“IRR”と呼ばれます。 投資期間の利益（売却を含む）を現在価値に割り戻したときに現在価値が0になる利回り（割引率）・・・何を言っているかわかりませんよね。簡単に言うと、その投資が売却まで含めてどれだけの利益を出したかと言う利回りです。(1)～(4)は購入した1年間だけの計算に対し、(5)は売却して投資を完結させたトータルの利回りを計算します。DCF法を用いた計算なのですが、この利回りが本当の意味での投資の利回りだと思います。当社ではシミュレーションの中に組み込んでおりますのでご参考ください。 |
2012年8月28日
