Q&A

投資用の賃貸マンションを購入予定ですが、入居者から売主様が預かっている敷金はどうなるのでしょうか?また、入居者が退去するときは、だれがその敷金を返すのでしょうか?

A:投資用不動産を購入した場合のほとんどは、売主様から賃貸人としての地位を買主様が引き継ぎます。そのため、入居者よりお預かりしている敷金の返済義務は買主様に引き継がれます。一般的には、入居者より預かっている敷金等は、不動産売買時に売主様より買主様に支払われます。ただし、いくつか注意点があります。

その1、一部の地域では敷金が引き継がれません(支払われません)。売買金額に含んでいるという認識で、売買契約の直前でよくトラブルの原因になるので事前に確認をしておきましょう。

その2、敷引前の敷金で引き継ぎましょう。敷引とは、入居者との間で退去時の原状回復費用を敷金から差し引く額を賃貸借契約時に決めておくものです。引き継げないと入居者から原状回復費用はいただけないので気をつけましょう。不動産売買時に入居者との賃貸借契約書を確認しておくことが必要です。

その3、補修費分担金も引継ましょう。補修費分担金とは、敷引と同じように入居者との間で退去時の原状回復費用を賃貸借契約時に決めておくものですが、敷引と違うのは発生するのは賃貸借契約時ということです。通常、賃貸借契約時に入居者から受け取っており引き継げないと入居者から原状回復費用はいただけないので気をつけましょう。不動産売買時に入居者との賃貸借契約書を確認しておくことが必要です。

その4、上記3点を不動産売買契約書に明確に記載しましょう。不動産売買契約書に記載をしていないと思わぬ損をすることがあります。仲介会社が不動産売買契約書に記載していないことが時々ありますが、トラブルの原因になりますので指摘して記載させましょう。

カテゴリー
売買取引管理

2013年5月29日

先日、一棟マンションの購入契約を結び、管理をお願いする不動産会社から管理契約案が届いたのですが、その中にあった入居者成約時の広告料ってなんですか?仲介手数料とは違うのですか?

A:

広告料とは、広告宣伝費や業務委託料など色々な名目がありますが、不動産会社が入居者を仲介して賃貸借契約を結んだときに、貸主が不動産会社に払うお礼金です。宅地建物取引業法では、賃貸借契約の仲介手数料は貸主・借主あわせて賃料の1ヶ月分までと決まっておりますが、それ以外の報酬として支払われることが一般的にあります。法律で定められている報酬ではないので、絶対に払わないといけないものではなく断ることもできますが、どちらかと言うと貸主が他の物件オーナーとの差別化で不動産会社に入居者募集にメリットを持たせるために支払っていることが多いようです。地域によっては、慣習で賃料の●ヶ月分というのが一般的な場合もあるので、物件購入の際はそのあたりもリサーチした方が良いです。

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管理賃貸借取引

2013年2月4日

一棟マンションを購入して資金を運用したいのですが、入居者の募集や管理をするにはどうすれば良いのでしょうか?

A:

ご自分で入居者の募集や管理をすることも可能ですが、おすすめはしません。色々なトラブルや緊急対応も必要になりますので、宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社に依頼しましょう。管理を依頼する不動産会社の選定ポイントは、ずばり「リーシング力(客付け能力)」です。お客様は収益を見込んで投資をするはずですので、どんなに対応が良くても入居者をつけられないのでは意味がありません。それぞれの不動産会社によって得意とする入居者の顧客層・属性やエリアがありますので、購入物件に該当する不動産会社を選定しましょう。