不動産を購入するときに固定資産税・都市計画税を売主・買主の間で精算するようですが、日割計算の起算日が1月1日と4月1日の2種類あると聞きましたがなぜですか？

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税される市税で、その年の4～5月に納税通知書が届きます。不動産の売買時には、売主様と買主様とで日割計算により精算を行うことが一般的です。日割計算を行うにあたり起算日を1月1日とする場合と、4月1日とする場合とがありますが、地域により慣習が変わります。ではなぜ起算日が違うのでしょうか。いくつか説はありますが、1月1日時点の所有者に納税義務があるので1月1日が起算日という考え方と、会計年度の始まりが4月1日なので4月1日が起算日という考え方が有力かと思います。どちらが正解かと言うとどちらも正解ではありません。市の担当部署に聞いても答えは出てきません。なぜなら、法律で取り決められた事項ではなく、当事者間の合意事項だからです。必ずしもこうしなければいけないということはありません。また、税務的には精算金は税金ではなく売買代金の一部となるため、建物の精算金には消費税が必要になりますのでご注意ください。

投資用の賃貸マンションを購入予定ですが、入居者から売主様が預かっている敷金はどうなるのでしょうか？また、入居者が退去するときは、だれがその敷金を返すのでしょうか？

投資用不動産を購入した場合のほとんどは、売主様から賃貸人としての地位を買主様が引き継ぎます。そのため、入居者よりお預かりしている敷金の返済義務は買主様に引き継がれます。一般的には、入居者より預かっている敷金等は、不動産売買時に売主様より買主様に支払われます。ただし、いくつか注意点があります。

その1、一部の地域では敷金が引き継がれません（支払われません）。売買金額に含んでいるという認識で、売買契約の直前でよくトラブルの原因になるので事前に確認をしておきましょう。

その2、敷引前の敷金で引き継ぎましょう。敷引とは、入居者との間で退去時の原状回復費用を敷金から差し引く額を賃貸借契約時に決めておくものです。引き継げないと入居者から原状回復費用はいただけないので気をつけましょう。不動産売買時に入居者との賃貸借契約書を確認しておくことが必要です。

その3、補修費分担金も引継ましょう。補修費分担金とは、敷引と同じように入居者との間で退去時の原状回復費用を賃貸借契約時に決めておくものですが、敷引と違うのは発生するのは賃貸借契約時ということです。通常、賃貸借契約時に入居者から受け取っており引き継げないと入居者から原状回復費用はいただけないので気をつけましょう。不動産売買時に入居者との賃貸借契約書を確認しておくことが必要です。

その4、上記3点を不動産売買契約書に明確に記載しましょう。不動産売買契約書に記載をしていないと思わぬ損をすることがあります。仲介会社が不動産売買契約書に記載していないことが時々ありますが、トラブルの原因になりますので指摘して記載させましょう。

投資用不動産の購入を検討しているのですが、不動産会社からの資料に融資特約付き契約不可とありました。融資特約付き契約とはなんですか？

銀行から融資を受けて不動産を購入する際に、不動産売買契約書を締結してから最終融資審査がはじまることが大半です。融資が不可となったときに、お金の工面ができないのに不動産を購入しなければならないという事態を回避するために、融資が不可の場合は不動産売買契約書を白紙に戻しましょうという特約です。白紙解約ですので契約時に支払っている手付金や仲介手数料も戻ってきます。融資特約付き契約不可の場合は、現金で購入金額を用意するか銀行の融資承諾を事前にもらっておく必要があります。