投資用不動産の購入を検討しているのですが、不動産会社からの資料に融資特約付き契約不可とありました。融資特約付き契約とはなんですか？

銀行から融資を受けて不動産を購入する際に、不動産売買契約書を締結してから最終融資審査がはじまることが大半です。融資が不可となったときに、お金の工面ができないのに不動産を購入しなければならないという事態を回避するために、融資が不可の場合は不動産売買契約書を白紙に戻しましょうという特約です。白紙解約ですので契約時に支払っている手付金や仲介手数料も戻ってきます。融資特約付き契約不可の場合は、現金で購入金額を用意するか銀行の融資承諾を事前にもらっておく必要があります。

自分の住んでいる地域に良い不動産がないのですが、県外の不動産を銀行の融資を使って購入することはできますか？

「購入検討物件所在地」と「お客様のお住まいの地域」に同じ銀行の支店があれば県外でも融資を受けての不動産購入は可能です。おすすめは、物件所在地の支店よりお客様のお住まいの支店に相談することです。最終的なお客様の窓口はお住まいの支店が担当するので、物件所在地の支店より積極的に話を聞いてくれます。

先日、一棟マンションを購入しようと銀行に資料を持ち込んだのですが、容積率オーバーなので融資ができないと断られました。容積率オーバーってなんですか？

容積率とは、敷地面積に対する建築延べ床面積の割合のことで、建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合のことです。例えば容積率200%の地域で100㎡の土地だと建築延べ床面積は200㎡までということになります。それを超えての建築はオーバーとなり、建築の許可がおりません。おそらく銀行は違法物件もしくは既存不適格物件なので融資ができないということでしょう。ただし、気をつけておかないといけないのは“建築基準法”と“登記法”で面積計算が違うと言うことです。よくお客様から質問を受けるのですが、「容積率200%の地域で登記簿を見ると土地面積が100㎡・建物延べ床面積220㎡なので容積率オーバーですよね」と言われます。これは必ずしも容積率オーバーとは言えません。なぜなら登記簿の面積は“登記法”にもとづく面積計算であり、容積率は“建築基準法”により算出されます。マンションですと共用廊下などの取り込み面積が違うので登記簿上は容積率・建ぺい率オーバーでも建築基準法は問題ないことがよくあります。建築計画概要書を不動産会社に請求し、確認しましょう。